Construir una casa propia suele empezar con una ilusión: encontrar el lugar adecuado, imaginar cómo serán los espacios y pensar en todo lo que nos gustaría disfrutar en ellos. Pero entre esa primera idea y una vivienda terminada hay muchas decisiones que conviene tomar con calma.
¿Cuándo es recomendable contratar un arquitecto para obra nueva? Lo ideal es contar con su asesoramiento desde el principio, incluso antes de comprar el terreno. Un arquitecto puede ayudarte a valorar las posibilidades de la parcela, definir las necesidades de la vivienda, desarrollar el proyecto técnico y dirigir la obra, según el alcance del encargo.
En Aires Mediterráneos entendemos que el trabajo de los arquitectos para obra nueva va mucho más allá de dibujar planos. Consiste en transformar una idea en una vivienda viable, funcional y confortable, con decisiones que tengan sentido tanto durante la construcción como muchos años después.
En esta guía te contamos qué hace un arquitecto en cada fase, qué documentación necesitas y qué aspectos deberías tener en cuenta antes de empezar.
¿Cuándo contratar un arquitecto para una obra nueva?
Muchas personas piensan que el momento de contactar con un estudio de arquitectura llega cuando ya tienen una parcela y una idea bastante definida de la casa que quieren construir. Sin embargo, hay decisiones importantes que se toman mucho antes.
Si todavía estás buscando terreno, un asesoramiento técnico inicial puede ayudarte a comprobar si lo que tienes en mente es compatible con sus características y con la normativa urbanística.
Antes de comprar una parcela conviene estudiar, entre otras cuestiones:
- La edificabilidad y la ocupación permitidas: cuántos metros pueden construirse y qué superficie de la parcela puede ocupar la vivienda.
- Las condiciones urbanísticas: alturas, retranqueos, alineaciones y otras limitaciones establecidas por el planeamiento municipal.
- La orientación y el clima: cómo aprovechar la luz natural, proteger los espacios del calor y favorecer el confort.
- La topografía y el terreno: pendientes, accesos y características que puedan condicionar la cimentación o encarecer la construcción.
- Las infraestructuras disponibles: acceso rodado, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro eléctrico.
No se trata de encontrar un terreno perfecto, sino de entender sus posibilidades reales antes de comprometer una inversión importante. Estas comprobaciones deben apoyarse en la información urbanística vigente y, cuando corresponda, en estudios técnicos específicos.
Si todavía estás definiendo qué tipo de vivienda necesitas, también puede ayudarte nuestro artículo sobre cuándo contratar arquitectos residenciales y cómo elegir bien.
¿Qué hace un arquitecto en un proyecto de obra nueva?
Un arquitecto es el profesional que desarrolla el proyecto arquitectónico de una vivienda y, cuando asume la dirección de obra, supervisa que su construcción se ajuste al proyecto aprobado y a las condiciones aplicables.
Su trabajo combina diseño, conocimientos técnicos y planificación. Debe conseguir que las necesidades de quienes van a vivir en la casa encajen con las características del terreno, la normativa, el presupuesto y las exigencias de seguridad y habitabilidad.
Esto significa pensar en mucho más que el aspecto exterior de la vivienda: cómo se relacionan las habitaciones, por dónde entra la luz, cómo se ventilan los espacios, qué materiales resultan adecuados y qué soluciones constructivas pueden mejorar el comportamiento de la casa.
En una vivienda de nueva construcción, el proyecto y la dirección técnica deben desarrollarse conforme a la normativa aplicable. Además del arquitecto, intervienen otros profesionales con responsabilidades propias que explicaremos más adelante.
Las 6 fases de un proyecto de obra nueva, desde la idea hasta la entrega
Aunque cada vivienda tiene sus particularidades, el proceso habitual puede organizarse en seis grandes etapas. Conocerlas permite entender qué se decide en cada momento y por qué es importante no adelantar determinadas decisiones.
1. Primera conversación y estudio de viabilidad
Todo empieza por escuchar. Antes de hablar de materiales o distribuciones, necesitamos comprender cómo quieres vivir, qué espacios necesitas, cuáles son tus prioridades y con qué presupuesto cuentas.
¿Será una vivienda habitual o una segunda residencia? ¿Necesitas espacios para teletrabajar? ¿Te gustaría que el salón estuviera conectado con el jardín? ¿Hay necesidades familiares que puedan cambiar con el tiempo?
Al mismo tiempo, analizamos las condiciones del solar y los requisitos urbanísticos que pueden afectar al proyecto.
El objetivo de esta fase es definir un punto de partida realista y comprobar que la idea es compatible, al menos inicialmente, con las posibilidades del terreno y la inversión prevista.
2. Anteproyecto: dar forma a la vivienda
Con la información inicial, llega el momento de convertir las necesidades en una propuesta arquitectónica.
En el anteproyecto trabajamos aspectos como la implantación de la vivienda en la parcela, su organización interior, el volumen general, la relación con los espacios exteriores y las primeras decisiones sobre materiales y sistemas constructivos.
También estudiamos cómo se comportará la vivienda frente al clima. Una ventana grande puede aportar una luz maravillosa, pero necesita estar bien orientada y protegida para no convertirse en un problema durante el verano.
Esta etapa permite revisar alternativas y ajustar prioridades antes de avanzar hacia una definición técnica más detallada.
El resultado suele incluir planos preliminares, esquemas, representaciones del proyecto y una primera aproximación económica, según lo acordado con el estudio.
3. Proyecto básico y solicitud de licencia de obra
Cuando la propuesta está suficientemente definida, se desarrolla el proyecto básico. Este documento establece las características generales de la vivienda y justifica las soluciones necesarias para solicitar las autorizaciones administrativas correspondientes.
Entre otras cuestiones, recoge la configuración del edificio, las superficies, su relación con la parcela y el cumplimiento de las condiciones urbanísticas que resulten aplicables.
El Código Técnico de la Edificación establece que el proyecto básico puede aportar documentación suficiente para solicitar la licencia municipal, pero no es suficiente por sí solo para comenzar a construir.
Los procedimientos, requisitos documentales y plazos dependen del municipio y de las características de la actuación. Por eso conviene conocerlos desde las primeras fases, sin dar por hecho que la autorización será inmediata.
4. Proyecto de ejecución: definir cómo se construirá
El proyecto de ejecución desarrolla el proyecto básico con el detalle necesario para construir la vivienda. Es la fase en la que las ideas se convierten en soluciones técnicas concretas.
La documentación puede incluir:
- Planos detallados de arquitectura y construcción.
- Definición y cálculo de la estructura y la cimentación.
- Desarrollo de instalaciones y sistemas técnicos.
- Especificaciones de materiales y soluciones constructivas.
- Memorias y justificación del cumplimiento normativo.
- Mediciones y presupuesto desglosado por partidas.
- Documentación de seguridad y salud y otros estudios que correspondan.
El nivel de detalle es fundamental. Cuanto mejor esté definido el proyecto, más fácil resultará comparar presupuestos de constructoras, organizar los trabajos y reducir las decisiones improvisadas durante la obra.
Una cuestión importante: el proyecto de ejecución no sustituye a la licencia. Para comenzar la construcción deben cumplirse también los requisitos administrativos y técnicos exigibles en cada caso.
5. Selección de constructora y planificación de los trabajos
Con el proyecto suficientemente desarrollado, llega el momento de pedir y comparar presupuestos de construcción.
Aquí conviene evitar una situación bastante habitual: solicitar precios a distintas empresas cuando todavía no existe una definición clara de lo que se va a construir. Si cada constructora interpreta el alcance de forma distinta, los presupuestos pueden parecer comparables sin serlo realmente.
Unas mediciones detalladas y unas especificaciones claras permiten valorar mejor los materiales, las cantidades, las calidades y los trabajos incluidos.
También es el momento de acordar condiciones contractuales, planificación, certificaciones, gestión de posibles modificaciones y responsabilidades de cada interviniente.
El arquitecto puede prestar apoyo técnico durante este proceso si el servicio está incluido en su encargo. La contratación de la constructora y la coordinación operativa de los oficios deben quedar claramente asignadas a quienes correspondan.
6. Dirección de obra, finalización y entrega de la vivienda
Cuando comienza la construcción, el proyecto pasa del papel a la realidad. La dirección de obra se ocupa de supervisar su desarrollo en los aspectos técnicos, arquitectónicos, urbanísticos y medioambientales que le corresponden, resolviendo las cuestiones necesarias para mantener la adecuación al proyecto.
Durante esta etapa también interviene la dirección de ejecución de obra, responsable de controlar la ejecución material y la calidad de lo construido.
Las visitas, comprobaciones y decisiones técnicas permiten detectar incidencias y abordar las modificaciones que resulten necesarias, siempre conforme a la normativa y con las autorizaciones correspondientes.
Al finalizar, se prepara la documentación técnica de cierre, incluido el certificado final de obra y la documentación que debe incorporarse al Libro del Edificio. Después se realizan los trámites administrativos que correspondan para la ocupación y utilización de la vivienda.
Para nosotros, una buena casa no es solo la que se ve bien el día de la entrega. Es la que sigue funcionando cuando llega el primer verano, cuando cambian las rutinas o cuando la familia necesita utilizar sus espacios de otra manera.
¿Qué profesionales intervienen en la construcción de una casa?
Una duda frecuente es si basta con contratar un arquitecto para que se encargue de todo el proceso. La respuesta depende de las funciones legalmente exigidas y de los servicios que se hayan contratado.
En una vivienda de obra nueva intervienen habitualmente las siguientes figuras:
- Arquitecto: redacta el proyecto arquitectónico y puede asumir la dirección de obra, supervisando su adecuación al proyecto, la licencia y la normativa.
- Arquitecto técnico o aparejador: asume la dirección de ejecución material en los casos exigidos, controlando aspectos constructivos, materiales y calidad de ejecución.
- Empresa constructora: ejecuta los trabajos conforme al contrato y a la documentación técnica, organizando sus medios y los oficios que intervienen.
- Promotor o autopromotor: impulsa y financia la construcción y asume las obligaciones que le corresponden, aunque contrate asesoramiento y gestión profesional.
Estas responsabilidades se encuentran reguladas, entre otras normas, por la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación.
También pueden intervenir especialistas en estructuras, instalaciones, geotecnia, topografía, seguridad y salud o control de calidad, según las necesidades del proyecto.
¿Cuánto cuesta contratar un arquitecto para obra nueva?
No existe un precio único que pueda aplicarse a todas las viviendas. Los honorarios dependen del alcance del encargo, la complejidad del diseño, las características de la parcela, la superficie construida y las responsabilidades profesionales asumidas.
Por ejemplo, no requiere el mismo trabajo una vivienda sencilla sobre un terreno llano que una casa en pendiente, con condiciones urbanísticas complejas o soluciones constructivas especiales.
Antes de contratar, recomendamos solicitar una propuesta que especifique:
- Qué fases del proyecto están incluidas.
- Qué documentación se entregará en cada etapa.
- Si se incluye la dirección de obra y en qué condiciones.
- Qué estudios, servicios de otros técnicos y trámites se presupuestan aparte.
- Cómo se gestionan los cambios solicitados una vez aprobado el diseño.
- Cuáles son los honorarios, la forma de pago y los plazos estimados de trabajo.
También conviene distinguir los honorarios técnicos del presupuesto de construcción y de otros gastos, como impuestos, tasas, estudios complementarios o suministros.
Nuestro consejo: no compares dos propuestas únicamente por su importe final. Comprueba que incluyen el mismo alcance y que entiendes qué responsabilidades asume cada profesional.
Una vivienda de obra nueva también debe pensarse para consumir menos y vivir mejor
En Aires Mediterráneos creemos que diseñar una vivienda eficiente comienza mucho antes de elegir un sistema de climatización o instalar paneles solares.
La orientación, la forma del edificio, el tamaño y la posición de las ventanas, el aislamiento y la ventilación condicionan el confort durante toda la vida de la casa. Son decisiones que merece la pena estudiar desde el anteproyecto.
Por eso, en nuestros proyectos prestamos especial atención a cuatro cuestiones:
Aprovechar la luz natural sin sobrecalentar los espacios
No buscamos simplemente grandes superficies acristaladas. Nos interesa que la luz entre donde resulta útil y que las protecciones solares ayuden a controlar el calor y el deslumbramiento según la orientación y la época del año.
Diseñar una buena relación entre interior y exterior
Los patios, porches, terrazas y jardines pueden ampliar las posibilidades de uso de una vivienda. Bien planteados, también sirven para crear sombra, privacidad y espacios intermedios agradables.
Reducir la demanda energética desde el diseño
Un buen aislamiento, una envolvente cuidadosamente resuelta y sistemas adecuados de ventilación y climatización ayudan a conseguir temperaturas interiores más estables y un consumo razonable.
Estas decisiones deben justificarse conforme a las exigencias aplicables del Documento Básico de Ahorro de Energía del CTE.
Si te interesa profundizar, te recomendamos nuestra guía sobre eficiencia bioclimática y confort en la vivienda.
Elegir materiales con criterios de durabilidad y mantenimiento
Además de la estética, valoramos cómo envejecen los materiales, qué mantenimiento necesitan y cómo responden al clima y al uso cotidiano. No siempre la solución más llamativa es la más adecuada para una vivienda que debe durar décadas.
Esta forma de proyectar conecta con los principios de la arquitectura mediterránea y con nuestra visión de la arquitectura sostenible: aprovechar los recursos disponibles, reducir necesidades innecesarias y crear espacios que se disfruten cada día.
Errores habituales antes de empezar una obra nueva
Construir una casa implica tomar muchas decisiones. Algunas de las más costosas son precisamente las que parecen pequeñas al principio.
- Comprar el terreno sin estudiar sus posibilidades: una parcela atractiva no siempre permite construir la vivienda que imaginamos.
- Definir la distribución sin analizar el clima: la orientación y las condiciones del lugar influyen tanto como los metros cuadrados.
- Empezar a pedir presupuestos demasiado pronto: sin documentación detallada es difícil saber qué incluye realmente cada oferta.
- Destinar todo el presupuesto a la construcción: también hay que prever honorarios, estudios, licencias, impuestos y posibles imprevistos.
- Decidir materiales y acabados antes de resolver lo esencial: la distribución, las condiciones de confort y las soluciones constructivas deberían marcar las prioridades.
- No concretar qué incluye el trabajo del estudio: proyecto, trámites, dirección de obra y asesoramiento durante la contratación son servicios que deben quedar definidos por escrito.
Un buen proyecto no elimina todas las incertidumbres, pero sí ayuda a anticipar problemas y a tomar decisiones con más información.
Preguntas frecuentes sobre arquitectos y viviendas de obra nueva
¿Es obligatorio contratar un arquitecto para construir una casa?
Sí. En España, la construcción de una vivienda nueva requiere un proyecto redactado por un profesional con la titulación habilitante de arquitecto y la correspondiente dirección de obra, además de los demás agentes exigidos por la normativa.
¿Puedo empezar a construir con el proyecto básico?
No. El proyecto básico permite solicitar la licencia municipal, pero no contiene el detalle necesario para iniciar la construcción. Para empezar la obra deben estar disponibles el proyecto de ejecución y las autorizaciones y requisitos exigibles.
¿Es mejor contratar al arquitecto antes de comprar el terreno?
Es muy recomendable. Un estudio previo puede detectar limitaciones urbanísticas, dificultades de implantación o costes relevantes que podrían cambiar tu decisión de compra.
¿Cuánto tiempo se tarda en desarrollar un proyecto de obra nueva?
Depende de la complejidad de la vivienda, las decisiones del cliente, los estudios necesarios y la tramitación municipal. No existe un plazo universal. Lo adecuado es establecer un calendario por fases y revisar qué depende del estudio, del cliente y de la Administración.
¿El arquitecto también contrata a la constructora y coordina todos los gremios?
No necesariamente. El proyecto y la dirección de obra tienen funciones técnicas concretas. La búsqueda y contratación de constructora, la gestión integral del proyecto y la coordinación operativa de los oficios son cuestiones que deben acordarse expresamente.
¿Se puede diseñar una vivienda mediterránea y eficiente al mismo tiempo?
Por supuesto. La arquitectura mediterránea aporta recursos como la protección solar, los patios, los porches y la ventilación natural. Combinados con soluciones constructivas actuales y adaptados al clima local, pueden contribuir a una vivienda confortable y energéticamente eficiente.
¿Estás pensando en construir una casa? Empecemos por lo importante
En Aires Mediterráneos somos un estudio de arquitectura y diseño que combina una visión compartida de la arquitectura con especializaciones complementarias en eficiencia energética y rehabilitación del patrimonio.
En los proyectos de obra nueva nos interesa entender primero a las personas: cómo viven, qué necesitan y qué esperan de su futura casa. A partir de ahí estudiamos el lugar, las posibilidades del proyecto y las decisiones que pueden marcar la diferencia en el resultado.
Trabajamos en proyectos de arquitectura en toda España, adaptando cada propuesta a su contexto. Puedes conocer mejor nuestro enfoque en la sección de proyectos de arquitectura.
Si tienes una parcela, estás pensando en comprarla o simplemente quieres saber por dónde empezar, cuéntanos tu idea y hablemos de tu proyecto. Te ayudaremos a identificar el siguiente paso con claridad, sin empezar la casa por el tejado.